DETALLENOTICIAS

El reciente fallo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña establece criterio sobre la deducción de gastos relacionados con propiedades alquiladas por habitaciones. Esta decisión, emitida el 23 de febrero de 2026, reafirma la postura de la Agencia Tributaria respecto a la deducción de gastos en inmuebles destinados al alquiler, enfatizando que estos gastos solo pueden ser deducidos en proporción al tiempo y la superficie efectivamente arrendada.

Confirmación del criterio de ocupación efectiva

La sentencia del TSJ tiene implicaciones significativas para los modelos de alquiler de habitaciones, coliving y arrendamientos dirigidos a estudiantes. El tribunal ha determinado que las áreas comunes de una propiedad no pueden considerarse como arrendadas de manera continua durante todo el año simplemente porque al menos una habitación esté ocupada.

Este fallo se alinea con la doctrina establecida por el Tribunal Supremo en su resolución del 25 de febrero de 2021, que sostiene que los gastos deducibles en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) deben tener una relación directa con los ingresos generados por el capital inmobiliario.

Contexto del conflicto tributario

El caso en cuestión se refiere a una vivienda ubicada en Barcelona, donde la contribuyente poseía el 45% del inmueble, que contaba con ocho habitaciones y amplias áreas comunes. Durante el año fiscal 2020, la propiedad fue alquilada a estudiantes por habitaciones.

En su declaración del IRPF, la contribuyente aplicó una deducción de gastos del 73,23%, argumentando que las zonas comunes estaban ocupadas durante todo el año debido a la presencia constante de inquilinos en al menos una habitación. Sin embargo, la Agencia Tributaria recalculó la ocupación efectiva en un 43,83%, basándose en un prorrateo de las áreas comunes según la superficie y los meses en que cada habitación estuvo alquilada.

Como resultado, la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) emitió una liquidación de 2.403,10 euros, la cual fue confirmada posteriormente por el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cataluña.

Rechazo a la ocupación permanente de zonas comunes

En el ámbito judicial, la contribuyente argumentó que los espacios comunes debían considerarse como arrendados de forma permanente, ya que las cocinas, baños y salones estaban siempre disponibles para los inquilinos, independientemente de si algunas habitaciones estaban vacías. Sin embargo, el TSJ desestimó este argumento, señalando que aceptar tal interpretación crearía una "ficción de arrendamiento permanente".

El tribunal subrayó la importancia de mantener una relación entre los gastos deducibles y la generación real de ingresos, recordando que el artículo 23.1 de la Ley del IRPF establece que los gastos deben estar vinculados a la obtención de rendimientos. En períodos sin arrendamiento, se debe aplicar el régimen de imputación de rentas inmobiliarias, tal como se detalla en el artículo 85 de la misma ley.

Limitaciones en la deducción de intereses financieros

La resolución también aborda la deducción de intereses de préstamos utilizados para obras de reparación y conservación. La contribuyente sostenía que estos intereses podían considerarse como gastos deducibles dentro del rendimiento del capital inmobiliario. Sin embargo, el tribunal adoptó una interpretación estricta del artículo 23.1.a) de la Ley del IRPF, determinando que solo son deducibles los intereses relacionados con la financiación para la adquisición o mejora del inmueble, excluyendo los préstamos destinados a reparaciones o conservación.

Además, el TSJ rechazó la posibilidad de imputar selectivamente una amortización parcial del préstamo a la parte más beneficiosa fiscalmente, recordando que el dinero es fungible y que la cancelación debe distribuirse de manera proporcional sobre el total de la deuda.

Implicaciones para propietarios y coliving

Este fallo tiene repercusiones prácticas significativas para los propietarios que gestionan viviendas mediante el alquiler por habitaciones. El criterio establecido por el TSJ obliga a los propietarios a justificar de manera precisa los períodos de ocupación efectiva y la distribución proporcional de los gastos comunes.

Asimismo, refuerza la posición de la Agencia Tributaria en futuras auditorías fiscales relacionadas con modelos de coliving o alquiler temporal para estudiantes. En consecuencia, los contribuyentes deberán presentar documentación detallada que incluya contratos, períodos de estancia y superficies efectivamente arrendadas si desean aplicar deducciones en el IRPF.